Kiracı nasıl tahliye edilir? Kanuni tahliye sebepleri
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresi doldu diye kiracıyı çıkaramaz. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerden biriyle ve sürelere uyularak mümkündür.
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korur. Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Özetle
- Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür.
- Her sebep için ayrı ve kısa süreler vardır; kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzar.
- Tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
- Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde arabuluculuk gerekmez.
On yıllık uzama süresi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK md. 347).
Kiraya verenin ihtiyacı
Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanmak zorunda ise sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir (TBK md. 350). Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekiyorsa da aynı yol izlenir.
Kiralananı sonradan edinen yeni malik
Kiralananı sonradan satın alan kişi, kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, sözleşmeyi altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir (TBK md. 351).
Tahliye taahhüdü
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, kiraya verene karşı yazılı olarak belirli bir tarihte kiralananı boşaltma yükümlülüğü altına girdiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Türk Borçlar Kanunu · Madde 352/1
Taahhüdün geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda imzalatılan tahliye taahhütleri, Yargıtay uygulamasında geçerliliği bakımından sıklıkla tartışma konusu olur.
İki haklı ihtar
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK md. 352/2). Kiracı daha sonra borcunu ödemiş olsa bile bu tahliye sebebi ortadan kalkmaz.
Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)
Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz günlük bir süre vererek, bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirebilir (TBK md. 315). Süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye istenebilir.
Kiracının aynı yerde başka konutu
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşmenin kurulması sırasında bilmiyorsa, kiraya veren sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK md. 352/3).
| Tahliye sebebi | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| On yıllık uzama sonu | Uzama yılı bitiminden 3 ay önce bildirim | TBK md. 347 |
| İhtiyaç, yeniden inşa | Süre bitiminden itibaren 1 ay içinde dava | TBK md. 350 |
| Yeni malik | 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava | TBK md. 351 |
| Tahliye taahhüdü | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay | TBK md. 352/1 |
| İki haklı ihtar | Kira yılı bitiminden itibaren 1 ay | TBK md. 352/2 |
Arabuluculuk ve icra yolu
1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk başvurusu, tahliye davası için öngörülen bir aylık süre içinde yapılmalıdır. Başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede hak düşürücü süreler işlemez.
Kira alacağı nedeniyle ilamsız icra yoluyla tahliye takibi ya da tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ise dava değildir; bu takipler için arabuluculuk gerekmez.
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kullanabileceğiniz örnek ihtarname dilekçeler bölümümüzde yer almaktadır.
Bir hata ya da eksik mi gördünüz?
Görüş ve düzeltmelerinizi e-posta ile iletebilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihatlar değişebilir; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.