Kira artışı nasıl belirlenir? Yasal sınır ve kira tespit davası
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Beş yılı dolduran kiralarda ise hâkim hakkaniyete göre yeni bedel belirleyebilir.
Kira artışı, kiracı ile kiraya veren arasındaki en yaygın uyuşmazlık konularından biridir. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında artışa bir üst sınır getirir ve bu sınırı aşan anlaşmaları geçersiz sayar.
Özetle
- Yıllık artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez.
- Konut kiralarındaki %25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona erdi.
- Beş yılı dolduran kiralarda bedel, kira tespit davasıyla hakkaniyete göre belirlenebilir.
Yasal üst sınır: TÜFE ortalaması
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, taraflar ne kararlaştırmış olursa olsun, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu oran her ay Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanır.
Taraflarca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Türk Borçlar Kanunu · Madde 344/1
Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmışsa, sınırı aşan kısım geçersizdir. Kiracı yalnızca yasal sınıra göre hesaplanan bedeli ödemekle yükümlüdür.
%25 sınırı ne oldu?
Konut kiralarına özgü %25 artış sınırı, geçici bir düzenlemeydi ve 1 Temmuz 2024 tarihinde sona erdi. Bu tarihten sonra yenilenen kira dönemlerinde konut ve işyeri kiraları için tek sınır, on iki aylık TÜFE ortalamasıdır.
Nasıl hesaplanır?
Artışın uygulanacağı kira yılının başladığı aydan bir önceki ay için TÜİK’in açıkladığı on iki aylık ortalama TÜFE değişimi esas alınır.
| Örnek | Değer |
|---|---|
| Mevcut aylık kira | 20.000 TL |
| Varsayılan 12 aylık TÜFE ortalaması | %30 |
| Azami yeni kira | 26.000 TL |
Tablodaki oran yalnızca örnektir. Kendi hesaplamanızda, kira döneminizin başladığı aya ait güncel oranı kullanmalısınız.
Beş yıl sonra: Hakkaniyete göre belirleme
Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ve her beş yıldan sonraki yenilenen dönemlerde, yeni kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu belirlemede TÜFE ortalamasıyla bağlı değildir; kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler.
Kira tespit davası ve süresi
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak yeni bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı, davanın ne zaman açıldığına bağlıdır:
- Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmuşsa, belirlenen bedel o yeni dönemden itibaren geçerli olur.
- Bu koşullar sağlanmazsa yeni bedel, kural olarak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.
Önce arabulucu
1 Eylül 2023’ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk son tutanağı olmadan açılan kira tespit davası usulden reddedilir.
Bir hata ya da eksik mi gördünüz?
Görüş ve düzeltmelerinizi e-posta ile iletebilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihatlar değişebilir; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.